All. 7 - Die ene met... De nieuwe box 3 wetgeving en belasting betalen over je huidige hoofdwoning.

Dit is een automatisch gegenereerd Podcast transcript, er staan waarschijnlijk fouten in. Hey, welkom bij een nieuwe aflevering van de Altijd in Beta podcast, onderdeel van de Bas van Kaam Academy. Aflevering 7 als ik me niet vergis. Ik kan ze nog steeds bijhouden. Nou, wel veel afleveringen opgenomen al in de afgelopen 8 à 10 dagen, dus dat gaat wel de goede kant op. Luister deze en andere afleveringen direct online:

1. 🎙️Spotify Podcast - https://shorturl.at/5QqTX

2. 🎙️YouTube Podcast - https://shorturl.at/Og9Be

3. 🎙️Apple Podcast - https://shorturl.at/3Elkq

4. 🎙️Amazon Music - https://shorturl.at/tmFUV

5. 🎙️Castbox Podcast - https://shorturl.at/0h7up

Nou, vandaag geen uitgebreide intro over iets wat totaal niets te maken heeft met het hoofdonderwerp, dat laat ik weer even voor een andere keer. Want vandaag gaan we het hebben over belasting op overwaarde van je huis nu en hoe dat eruitziet in de nieuwe box 3, of met de nieuwe box 3-regeling of wetgeving. En daar zijn nogal wat misverstanden over ontstaan. Nou ja, bijna dagelijks zou je kunnen zeggen. Dus ik ga proberen om te verhelderen.

Want veel huiseigenaren vragen zich af of en wanneer ze belasting moeten gaan betalen over de stijgende waarde of de overwaarde van hun eigen huis. Nou, en ik probeer hier in deze podcast zo eenvoudig mogelijk uit te leggen hoe dit vandaag werkt, dus huidige situatie noem ik het maar eventjes, en wat er verandert zodra en/of wanneer de box 3-wetgeving in Nederland gaat veranderen, hè. Dus in 2028, 1 januari, ga ik even vanuit.

Nou, ik ga het hebben over het hoofdverblijf, dus de eigen woning, maar ook andere bezittingen en beleggingen, ETF’s, aandelen, tweede, derde woningen, et cetera. Nou, op dit moment valt je eigen woning in box 1. Dus je betaalt geen vermogensbelasting over de waarde of de overwaarde van je huis zolang je er zelf in woont. In plaats daarvan heb je wat ze noemen het eigenwoningforfait, daar heb je vast weleens van gehoord of het voorbij zien komen. En dat is ongeveer 0,35% van de WOZ-waarde van je huis per jaar.

Nou, dat is ook een van de redenen waarom de WOZ-bepaling vaak wordt aangevochten. Dat, en in combinatie met het feit dat de gemeentelijke belastingen ook op je WOZ-waarde zijn bepaald, of op basis daarvan worden bepaald. Nou, dat bedrag, dat eigenwoningforfait, tel je bij je inkomen op, maar die hypotheekrente mag je er weer van aftrekken. En vaak is dat genoeg om het geheel te kunnen compenseren. Heb je nou helemaal geen hypotheek meer openstaan of maar een heel laag bedrag, dan is dat misschien net even anders natuurlijk. Maar ja, je merkt er dus nauwelijks iets van.

Dus de verhalen die je hoort: “betaal je huis niet af, want belasting, want box 3”, allemaal onzin. Het is een relatief klein bedrag en zeker als jij in staat bent geweest om je eigen woning af te betalen, dan lach je om dit bedrag. Nou, bij hele dure woningen, boven de 1, zoveel miljoen, 1,3 miljoen of zoiets, ligt het forfaitbedrag hoger en is het ruim 45.500 plus 2,35% over het deel boven die grens. Dat is een iets ander verhaal, maar voor de meeste mensen, althans de meeste mensen, dat is ook maar een veronderstelling natuurlijk, maar voor het grootste gedeelte van de mensen in Nederland is wat ik net opnoemde, die WOZ-waarde, 0,35% daarvan, eigenwoningforfait et cetera van toepassing.

Nou, wordt je huis meer waard, dan betaal je daar niks extra’s over. Ook niet als het gaat om tonnen op tonnen op tonnen. En verkoop je met winst, dan is die overwaarde die je daar uitpakt volledig belastingvrij. Nog steeds huidige situatie, hè. Denk even of luister even mee.

Het enige wat speelt is wat we noemen de bijleenregeling. Dus dat betekent: gebruik je die overwaarde niet, dus die je binnenkrijgt door het verkopen van je huis — die overwaarde krijg je op je rekening — maar gebruik je die dus niet voor je volgende huis, dan mag je over dat deel, dus dat bedrag wat je niet investeert in je volgende woning, geen hypotheekrente aftrekken. Nou ja, zolang het nog bestaat natuurlijk, want er is van alles aan de hand rondom de hypotheekrenteaftrek. Ze zijn het al aan het afbouwen, dus je weet het nooit. Maar nogmaals, je betaalt geen belasting op de winst.

Nou, wanneer betaal je die dan wel? Nogmaals: huidige situatie. Alleen als je die overwaarde uit je huis haalt en op bijvoorbeeld een spaarrekening zet of je gaat ermee beleggen, dan valt het onder je vermogen in box 3. Maar dan betaal je belasting niet over de overwaarde zelf, maar over wat het oplevert. En in 2025, en waarschijnlijk ook 2026, 2027, maar dan zijn de percentages misschien net weer even anders, rekent de Belastingdienst met een fictief rendement van 1,44% over spaargeld dat daar staat en 5,88% voor beleggingen. En over dat fictieve, gerekende rendement betaal je dan 36% belasting. Alleen over het deel dat boven de vrijstelling uitkomt.

Dus binnen box 3 heb je een vrijstelling van, wat is het, bijna 58.000 euro per persoon. En als fiscaal partners dus bijna 116.000. Dus die 1,44% en die 5,88% fictief rendement waarover je 36% belasting moet gaan betalen, is alleen van toepassing als je samenwoont, getrouwd bent, samenlevingscontract hebt, boven die 115, 116.000, of 115,5, 115.300-nog-wat, zoiets. En dat is in 2025. Die bedragen worden altijd ieder jaar weer een klein beetje aangepast. En het is puur over het veronderstelde rendement.

Nou, dan nu de nieuwe box 3-regels die waarschijnlijk in 2028 gaan komen. Maar nogmaals, dat is nog niet goedgekeurd. Het idee is dat Nederland dan belasting gaat heffen op het daadwerkelijk behaalde rendement. Dus de werkelijke rente, dividend, huur op je tweede, derde, vierde pand, de winst die je maakt in het algemeen. Dus dat geldt ook voor je tweede, derde, vierde woning, wat ik net al zei, enzovoorts, maar dus ook voor je aandelen, je ETF’s en andere soorten van investeringen.

Maar bij sommige bezittingen, als we het hebben over waardestijgingen zoals bij vastgoed, dus vergeet even het rendement in de vorm van huur dat je verdient aan je tweede, derde, vierde woning et cetera, ga je pas belasting betalen als je het verkoopt en de winst ook daadwerkelijk realiseert. Dus ja, je betaalt wel 36% — dat wordt het nieuwe belastingpercentage — over het daadwerkelijk behaalde rendement. Dus je betaalt wel 36% belasting over die 10.000 euro die je misschien aan huurinkomsten binnenhaalt binnen een jaar. Maar de waardevermeerdering, de waardegroei van dat pand zelf, daar hoef je niks over te betalen. Ja, pas als je het daadwerkelijk gaat verkopen.

Maar één ding verandert niet: je eigen woning blijft in box 1. Ook met de nieuwe box 3-regels. Je eigen woning blijft, dus het hoofdverblijf blijft, in box 1. Er komt geen belasting op de overwaarde van je huis. Ook niet als je het verkoopt en ook niet als je erin blijft wonen, et cetera. Ja, je hebt natuurlijk geen inkomsten van je huis per se, want je verhuurt het niet, want je moet er zelf blijven wonen om dit van toepassing te kunnen laten zijn.

Dus heb je een tweede woning of een beleggingspand, zoals we dat ook wel noemen bijvoorbeeld, dan zit die nu al in box 3 en dat blijft zo. Nu betaal je belasting over een fictief rendement, daar hebben we het net over gehad, en straks betaal je over de daadwerkelijke huurinkomsten en de winst bij verkoop. Maar zolang je het pand houdt, wordt een waardestijging dus niet jaarlijks belast.

Nou, als je het samenvat: je eigen huis, de hoofdwoning, blijft fiscaal ongeschonden, zou je kunnen zeggen. Geen belasting op de overwaarde. Nu niet en straks ook niet. Alleen als je het geld uit het huis haalt en als je het als vermogen aanhoudt, als spaargeld, investering et cetera, waar we het net over hebben gehad, dan speelt box 3 of een tweede woning voor aankoop, hè. En dan betaal je over het rendement, maar niet over de waarde zelf. Dat is pas bij eventuele verkoop, maar dan ook weer alleen als het je tweede, derde, vierde huis is en enzovoorts.

Nou, dit kan in de toekomst natuurlijk gaan veranderen, dat weet je natuurlijk nooit. Maar het is wel zeer onwaarschijnlijk dat Nederland over de waardestijging of de meerwaarde, ook als je juist je hoofdwoning bijvoorbeeld hebt afbetaald, belasting gaat heffen. Want dat kan een heel groot deel van Nederland helemaal niet opbrengen. En Nederland heeft wel die stabiele inkomsten ook vanuit al die potjes nodig. Van een kale kip kun je niet plukken.

Kijk, ik weet ook wel dat er boefjes tussen zitten en dat er, ja, er moet geld binnenkomen links of rechts. Maar als zij 36% gaan innen op de meerwaarde, de overwaarde van je huis waar je gewoon in woont, en je zou het jaarlijks moeten gaan betalen, zelfs als je het gaat verkopen, ja, dan gaat de woningmarkt misschien wel op slot. Dat zou kunnen gebeuren. En als je gaat heffen over waardestijging ten opzichte van wat je misschien al hebt afbetaald bijvoorbeeld en wat het huis dan op dat moment waard is op basis van WOZ of wat dan ook, ja, nogmaals, dat kunnen een heleboel mensen helemaal niet betalen. En dan zou er ook ergens anders iets tegenover moeten staan binnen, weet ik veel, box 1 bijvoorbeeld of iets dergelijks. Daar zou iets voor verzonnen moeten worden.

Dus dan valt het voor ons alsnog mee. En anders kunnen zij er ook, zoals ik dat nu zo voor me zie, niet mee wegkomen. Nou, daar wil ik het voor nu eventjes bij laten.

Zoals altijd: geef me even die vijf sterren als je dat nog niet gedaan hebt. Abonneer even op de podcast. Tik even dat belletje aan, dan krijg je ook een notificatie zodra er een nieuwe aflevering beschikbaar is. Ook misschien wel leuk, er komen nog behoorlijk wat aan als het goed is.

En dan wil ik je opnieuw hartelijk bedanken voor het luisteren en tot de volgende aflevering. Tot snel.

Zo, dat was hem alweer. Onwijs bedankt voor het luisteren. En mocht je dit nou interessant vinden, mag ik je dan vragen om dit te laten weten in de comments. Deel de podcast met anderen en geef me AUB een vijfsterren beoordeling. Dat helpt mij weer om meer mensen te bereiken en dus ook om meer mensen te helpen. Dankjewel en tot de volgende keer.